民宿產品開發（上）

第一部分  民宿概述

一、民宿定義的界定

國內外對民宿沒有統一的界定，民宿相關的稱謂五花八門，如家庭旅館、客棧等。

我們認為，民宿作為一種特殊的產品形態，有狹義與廣義兩種定義。

二、民宿的特點

1）小規模的住宿設施

以建筑面積不超過1000平方米，且客房數不超過25間為原則。

2）家庭般的住宿氛圍

經營者提供具有濃厚的人情味、家庭溫馨或者個性化的住宿設施，同時注重游客與經營者交流互動，讓游客能夠充分體驗居家氛圍。

3）結合本土地域文化

民宿的開發需要結合當地人文、自然景觀、生態、環境資源及農林漁牧生產活動等，讓游客體驗當地的歷史文化和風土人情，并與當地社區居民形成接觸互動，實現深度旅游體驗。

三、民宿VS旅館

四、民宿的類型

1）按位置分： 城市民宿 和 鄉村民宿

城市民宿：多存在于城中村或者城市鬧市區，以公寓大樓式小套房形式居多，會有各種風格不同裝潢與VIEW；如暑期出租的學生宿舍、城市特色村落的舊房子。

鄉村民宿：以鄉村文化為內涵，多依托景區或者地域特色資源而發展，鄉土氣息濃厚

2）按功能分：純粹住宿型 和 特色服務型

純粹住宿型：一般臨近景區，依托周邊景區的人氣而發展，具有干凈清爽、價格低廉等特點。

特色服務型：自身也是旅游吸引物，通常結合周邊資源，打造溫泉養生、鄉村運動等特色主題，提供農業體驗、生態觀光多項服務。

3）按產權分 ：傳統民宿 和 社會型民宿

傳統民宿：利用自用住宅空閑房間，以家庭副業方式經營

社會型民宿：外來投資者租賃房屋，以家庭主業方式經營

五、境外民宿的發展

（一）境外民宿發展歷程

起步較早，呈現主題化、高端化趨勢

（二）境外民宿發展現狀

各地區民宿發展自成體系，成為新型旅游吸引物

1）歐洲地區

發展特色：以英國、法國為突出，是民宿發展的起源地；

開發方式：優先保護農舍，結合農莊開發，采用副業形式經營。

管理行動：政府為防止民宿走上專業化道路，限制房間數、保護農業文化。

2） 亞洲地區

發展特色：以臺灣、日本為經典，是全球民宿發展精品代表；

發展趨勢：不同主題風格的民宿類型成為旅游核心吸引物之一，并呈現高端化、精品化、高服務化的趨勢。

3） 美洲地區

發展特色：美國民宿發展相對成熟，以居家式為特點；

開發形式：以青年旅舍、家庭旅館的形式呈現，價格相對便宜。

六、國內民宿的發展

（一）國內民宿發展歷程

起步晚，發展相對緩慢

（二）國內民宿發展現狀

由資源依托型向市場驅動型拓展，由住宿補充向構筑自身吸引力轉型

1）空間分布

國內民宿主要分布在南方

2)發育程度

國內民宿行業整體處于起步階段，少數地區發展相對成熟，但市場行情火爆。

3）主要類型

除了農戶自營的傳統民宿外，外來者租賃經營的社會型民宿也占有較大比重。